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一、案件介绍
(一)案件基本事实
2014年3月10日,金汇信托公司与三联集团公司签订了编号为浙金信(贷)字HY-2014-016号《信托贷款合同》,2014年3月10日、12月11日,三联集团公司与金汇信托公司签署了编号分别为浙金信(抵)字HY-2014-016号-1、浙金信(抵)字HY-2014-016号-2、浙金信(抵)字HY-2014-016号-3的《抵押合同》三份,约定将三联集团公司开发建设的桂语山居项目(二期)在建工程以及该部分在建工程所对应的土地使用权抵押给金汇信托公司,为其履行《信托贷款合同》项下的全部债务提供抵押担保。合同签订后,双方办理了在建工程抵押登记手续及金市他项(2014)第56号他项权证。
2015年8月17日浙江省金华市婺城区人民法院裁定受理三联集团公司破产重整一案,浙江省杭州市中级人民法院于2016年3月10日受理了三联控股公司的破产重整申请。2016年4月18日,浙江省金华市中级人民法院受理了浙江新东阳建设集团有限公司对华源置业公司的破产清算申请,并指令浙江省金华市婺城区人民法院审理。
2015年1月15日,金汇信托公司向浙江省杭州市中级人民法院提起诉讼,请求判令三联集团公司归还借款本息、三联控股公司、马文生、楼娟珍、华源置业公司承担连带清偿责任,金汇信托公司有权就抵押物、质押物优先受偿。后因三联集团公司、三联控股公司、华源置业公司先后被法院裁定进入破产重组、破产清算程序,金汇信托公司将其诉讼请求变更为:一、确认金汇信托公司对三联集团公司享有债权金额为291,131,079.36元。二、确认金汇信托公司对三联集团公司提供的编号为金华市国用(2006)第4-86679号土地使用权、编号为金市国用(2014)第103-02695号土地使用权及之上在建工程等抵押财产拍卖、变卖或以其他方式变现后的款项就前述债务优先受偿。
(二)案件争议焦点
本案争议焦点主要是在建工程抵押范围的问题,即在建工程抵押的范围是否包含了该在建工程所对应的国有建设土地使用权?以及在建工程本身的抵押范围是否包含了已规划但尚未建设的部分?
(三)法院裁判观点
杭州中院一审认为:金汇信托公司主张的抵押物优先受偿权,应以已办理抵押登记手续的范围为限,遂确认金汇信托公司在前述第一项债务范围内对三联集团公司提供的抵押物(详见一审判决后附的抵押物清单)折价或以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。
一审判决后,金汇信托公司因在抵押范围上存在争议,不服上述判决遂向浙江省高级人民法院提起上诉,主要诉求为金汇信托公司对桂语山居(二期)土地使用权(编号金市国用(2014)第103-02695号《国有土地使用权证》项下的土地使用权及其上所有在建工程依法享有优先受偿权。
浙江高院二审认为:本案中,浙金信(抵)字HY-2014-016号-1《抵押合同》虽然约定抵押物为桂语山居项目(二期)项下位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其上在建工程,但至诉讼时,除已解除抵押的商品房外,办理抵押登记手续的仅有50套商品房,应当依法认定这些已办理抵押登记的房产设立了抵押权。
最高院再审认为:《中华人民共和国物权法》第五条规定:“物权的种类和内容,由法律规定”。在建工程抵押权作为《中华人民共和国物权法》所规定的民事权利,属于《中华人民共和国立法法》第八条第八项所规定的法律保留事项,其民事权利的内容不因任何他人的不当限制或错误理解而减损。从立法沿革的角度,在《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条对“正在建造的建筑物”没有做出相反定义的情况下,应当遵从此前规范性文件中对“在建工程抵押”的理解。在《中华人民共和国物权法》颁行之前,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效”。《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款亦规定:“本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。据此,在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型,除当事人在抵押合同中另有约定外,其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权,还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。
需要注意的是,本案涉及到的是一家破产房开企业,对于抵押权与其他权利比如购房债权的冲突该如何平衡以及管理人接管企业后新增部分是否属于抵押财产等问题最高院都未予以正面的回应。而是以“三联集团公司关于金汇信托公司的在建工程抵押权与其他购房户的权利相冲突,以及破产管理人接管后新增的建筑物不属于抵押权范围的诉讼主张,因不属于本案的审理范围,本院在本案中不予理涉。”进行了回避。
四、结语
作者介绍
赵维刚,贵州贵达律师事务所律师,硕士研究生。毕业于西南政法大学,现在主要从事破产业务,参与过安顺千禧房地产开发有限责任公司破产清算案、贵州英发集团房地产开发有限公司破产清算案等破产案件。
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